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STF reconhece imunidade de ITBI na integralização de capital por empresas com atividade imobiliária

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Henrique Ratton

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O STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 e decidiu, por 8 votos a 2, que não incide ITBI na integralização de capital social, inclusive para empresas cuja atividade principal seja imobiliária.

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP). Por 8 votos a 2, decidiu que não incide ITBI na transferência de imóveis para a integralização de capital social.

O entendimento vale também para empresas cuja atividade principal seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. Por ter sido julgada em repercussão geral, a decisão deve ser observada por todos os tribunais do país.

A controvérsia

O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão de imóveis. O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta sua cobrança em duas hipóteses: na transferência de imóveis para formação do capital de uma empresa e nas transferências decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Na sequência, o dispositivo estabelece que essa proteção não se aplica “nesses casos” quando a empresa adquirente tiver atividade preponderantemente imobiliária.

Os municípios entendiam que a exceção alcançava as duas hipóteses e, com base nisso, exigiam o imposto de holdings patrimoniais, administradoras de bens e incorporadoras. Os contribuintes sustentavam que a exceção se aplicava apenas à segunda hipótese.

O que foi decidido

Prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin, favorável aos contribuintes. Para o relator, a expressão “nesses casos”, introduzida na Constituição apenas em 1988, refere-se exclusivamente às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e não alcança a integralização de capital. Esse entendimento mantém a coerência com o Tema 796, no qual o próprio STF já havia tratado essa imunidade como incondicionada, e respeita a finalidade da norma, que é facilitar a capitalização das empresas sem fazer distinção entre setores da economia.

Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que entendiam que a ressalva relativa à atividade imobiliária também se aplica à integralização de capital.

Além disso, o Tribunal ressalvou que os municípios podem exigir o imposto nos casos em que ficar comprovada fraude ou simulação.

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Relação com o Tema 796

O Tema 796, julgado em 2020, continua válido e deve ser aplicado em conjunto com a nova decisão. Nele, o STF definiu que a imunidade alcança somente o valor efetivamente destinado ao capital social. Por exemplo, se um imóvel de R$ 1 milhão é transferido à empresa, mas apenas R$ 600 mil são destinados ao capital, o ITBI pode incidir sobre os R$ 400 mil excedentes.

Em síntese, o Tema 1.348 define quais empresas têm direito à imunidade, incluindo as de atividade imobiliária, e o Tema 796 define o limite de valor dessa imunidade.

Efeitos práticos

Empresas que recolheram ITBI nessas condições nos últimos cinco anos podem avaliar o pedido de restituição. Até o momento, não houve modulação dos efeitos da decisão, o que deve ser confirmado com a publicação do acórdão. Para operações futuras, a decisão confere maior segurança jurídica, desde que a integralização seja efetiva e observe o limite do capital social.

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O STF concluiu o julgamento do Tema 1.348 e decidiu, por 8 votos a 2, que não incide ITBI na integralização de capital social, inclusive para empresas cuja atividade principal seja imobiliária.

O Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu, em 19 de outubro de 2026, o julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108/SP). Por 8 votos a 2, decidiu que não incide ITBI na transferência de imóveis para a integralização de capital social.

O entendimento vale também para empresas cuja atividade principal seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. Por ter sido julgada em repercussão geral, a decisão deve ser observada por todos os tribunais do país.

A controvérsia

O ITBI é o imposto municipal cobrado na transmissão de imóveis. O art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta sua cobrança em duas hipóteses: na transferência de imóveis para formação do capital de uma empresa e nas transferências decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas. Na sequência, o dispositivo estabelece que essa proteção não se aplica “nesses casos” quando a empresa adquirente tiver atividade preponderantemente imobiliária.

Os municípios entendiam que a exceção alcançava as duas hipóteses e, com base nisso, exigiam o imposto de holdings patrimoniais, administradoras de bens e incorporadoras. Os contribuintes sustentavam que a exceção se aplicava apenas à segunda hipótese.

O que foi decidido

Prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin, favorável aos contribuintes. Para o relator, a expressão “nesses casos”, introduzida na Constituição apenas em 1988, refere-se exclusivamente às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção de empresas, e não alcança a integralização de capital. Esse entendimento mantém a coerência com o Tema 796, no qual o próprio STF já havia tratado essa imunidade como incondicionada, e respeita a finalidade da norma, que é facilitar a capitalização das empresas sem fazer distinção entre setores da economia.

Ficaram vencidos os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino, que entendiam que a ressalva relativa à atividade imobiliária também se aplica à integralização de capital.

Além disso, o Tribunal ressalvou que os municípios podem exigir o imposto nos casos em que ficar comprovada fraude ou simulação.

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Relação com o Tema 796

O Tema 796, julgado em 2020, continua válido e deve ser aplicado em conjunto com a nova decisão. Nele, o STF definiu que a imunidade alcança somente o valor efetivamente destinado ao capital social. Por exemplo, se um imóvel de R$ 1 milhão é transferido à empresa, mas apenas R$ 600 mil são destinados ao capital, o ITBI pode incidir sobre os R$ 400 mil excedentes.

Em síntese, o Tema 1.348 define quais empresas têm direito à imunidade, incluindo as de atividade imobiliária, e o Tema 796 define o limite de valor dessa imunidade.

Efeitos práticos

Empresas que recolheram ITBI nessas condições nos últimos cinco anos podem avaliar o pedido de restituição. Até o momento, não houve modulação dos efeitos da decisão, o que deve ser confirmado com a publicação do acórdão. Para operações futuras, a decisão confere maior segurança jurídica, desde que a integralização seja efetiva e observe o limite do capital social.